全國(guó)政協(xié)委員甘連舫：集體土地改革要敢于創(chuàng)新和突破

“為什么我要做這么個(gè)提案呢，我們正在踐行農(nóng)業(yè)的供給側(cè)改革，包括特色小城鎮(zhèn)，因?yàn)槲覀兪菍?shí)踐者?！?月6日，全國(guó)兩會(huì)期間，在北京鐵道大廈一層咖啡廳坐定后，全國(guó)政協(xié)委員、星牌集團(tuán)董事長(zhǎng)甘連舫道出了提案的初衷。

在今年的兩會(huì)上，甘連舫提交了《關(guān)于通過(guò)混合所有制模式推動(dòng)農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革的提案》，旨在以混合所有制推動(dòng)由社會(huì)企業(yè)參與的農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，形成政府、企業(yè)和農(nóng)民三方共同合作推動(dòng)農(nóng)業(yè)新產(chǎn)業(yè)和新生態(tài)。

2015年2月份，全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)全國(guó)33個(gè)區(qū)縣作為農(nóng)村集體土地入市、宅基地自愿有償退出、提高被征地農(nóng)民收益比例試點(diǎn)城市，其中北京市大興區(qū)作為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)單位，在與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市同權(quán)同價(jià)方便進(jìn)行探索。

甘連舫就是其中具體探索者之一，據(jù)其介紹，星牌集團(tuán)（junzhigao.cn）計(jì)劃在目前龍熙維景國(guó)際會(huì)議中心、龍熙溫泉高爾夫球場(chǎng)、龍熙溫泉度假酒店和龍熙滑雪場(chǎng)的基礎(chǔ)上，利用周邊集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，把項(xiàng)目打造成一個(gè)大健康文旅項(xiàng)目。

甘連舫的本次提案內(nèi)容主要通過(guò)混合所有制推動(dòng)農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革來(lái)解決未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的難題，包括政府在政策方面的支持、農(nóng)民以土地入股形式參與項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)并分享收益，以及建立一個(gè)政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、農(nóng)民參與的三方協(xié)商機(jī)制。

以混合所有制推動(dòng)農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革

談起自己的提案內(nèi)容，他認(rèn)為不空洞，是一個(gè)有血有肉的提案，主要為踐行中央提出的農(nóng)村供給側(cè)改革。

2017年中央一號(hào)文件明確指出，“允許通過(guò)村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營(yíng)等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展?！边M(jìn)一步明確了“新土改”方向，也為甘連舫的提案提供了依據(jù)。

在他看來(lái)，以混合所有者推動(dòng)農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，首先，通過(guò)引入社會(huì)資本參與，可以緩解政府財(cái)政壓力，解決農(nóng)村整治所需資金；其次，引入社會(huì)企業(yè)參與，找到項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的新思路和新手段；再次，農(nóng)民以土地入股參與項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，不僅可以獲得一次性流轉(zhuǎn)補(bǔ)償，還可以獲得分紅，徹底解決農(nóng)民后顧之憂。

甘連舫在北京大興農(nóng)村出生、成長(zhǎng)，對(duì)農(nóng)村一切早已熟稔，“對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地就是一切，以往征地，補(bǔ)償金都是一次性發(fā)放，花完了就沒(méi)有了，以后生活就業(yè)怎么辦？我們想通過(guò)混合所有制改革來(lái)解決這一難題?！?/p>

其所謂的混合所有制，主要指政府提供政策支持，企業(yè)是主角負(fù)責(zé)資金投入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，農(nóng)民以土地入股并分享收益，形成一個(gè)三方共贏局面，“政府可以獲得穩(wěn)定的稅收，解決就業(yè)，農(nóng)民不僅可以獲得一次性補(bǔ)償，還可分享企業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)可以暫時(shí)減少不菲的土地費(fèi)用支出，把更多資金投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中。”

在合作機(jī)制方面，甘連舫建議在政府統(tǒng)籌和主導(dǎo)下，企業(yè)和農(nóng)民合作成立股份制公司，明確各方持股類(lèi)型、比例和權(quán)益義務(wù)，由政府公共平臺(tái)對(duì)外進(jìn)行信息公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督。

在操作層面，甘連舫認(rèn)為，可以通過(guò)改革創(chuàng)新，簡(jiǎn)化現(xiàn)有行政手續(xù)，總結(jié)出操作程序及實(shí)施流程，包括農(nóng)民確權(quán)程序、項(xiàng)目報(bào)批程序、合作持股程序、股權(quán)分紅程序等，遵循民主公開(kāi)原則，以文本形式留檔，并定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成案例與其他試點(diǎn)城市進(jìn)行探討。

同時(shí)，為了更好地實(shí)現(xiàn)合作，甘連舫還建議實(shí)施過(guò)程中要以高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)家評(píng)審會(huì)、上級(jí)匯報(bào)會(huì)等形式對(duì)申報(bào)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、商業(yè)模式等進(jìn)行審核，通過(guò)成立項(xiàng)目監(jiān)督小組對(duì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是否按照申報(bào)方案執(zhí)行、項(xiàng)目建設(shè)是否符合綠色環(huán)保、是否保障農(nóng)民受益進(jìn)行監(jiān)督。

但是，在現(xiàn)有政策下，實(shí)現(xiàn)這一切，困難并不少，但甘連舫似乎很樂(lè)觀，“作為試點(diǎn)單位，就是要先試先行，有創(chuàng)新有突破，否則試點(diǎn)就沒(méi)有意義了?！蓖瑫r(shí)他還建議國(guó)家、政府應(yīng)該在信貸、稅收、補(bǔ)貼和集體土地抵押等方面給予政策支持，并在制度方面支持企業(yè)創(chuàng)新和預(yù)留足夠空間。

星牌的試驗(yàn)

甘連舫的星牌集團(tuán)在上世紀(jì)八十年代以生產(chǎn)星牌臺(tái)球桌起家，進(jìn)入2000年后，星牌集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在北京大興區(qū)開(kāi)發(fā)多個(gè)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，甘連舫先后與富力集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)丹麥小鎮(zhèn)、與旭輝集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)龍熙旭輝6號(hào)院等多個(gè)項(xiàng)目，自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)龍景灣、龍熙瓦德拉瑪莊園等多個(gè)項(xiàng)目。2013年開(kāi)始與中國(guó)人壽在大健康領(lǐng)域展開(kāi)合作。

除了合作項(xiàng)目外，星牌旗下還有龍熙維景國(guó)際會(huì)議中心、龍熙溫泉高爾夫俱樂(lè)部和龍熙滑雪場(chǎng)等項(xiàng)目，按照甘連舫的規(guī)劃，未來(lái)將依托這些已經(jīng)形成的文旅項(xiàng)目和星牌臺(tái)球品牌的歷史，形成一個(gè)體育運(yùn)營(yíng)類(lèi)的文化旅游度假地。

整個(gè)項(xiàng)目總占地面積5平方公里，除去已有項(xiàng)目，還有3.5平方公里開(kāi)發(fā)空間，未來(lái)將開(kāi)發(fā)健康特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目及北京市旅游度假區(qū)。

這3.5平方公里的開(kāi)發(fā)空間，便是甘連舫夢(mèng)想中的集體土地改革試驗(yàn)場(chǎng)。甘連舫透露，目前已經(jīng)與國(guó)內(nèi)一家民營(yíng)企業(yè)達(dá)成合作框架協(xié)議，這家合作伙伴在云南、東北和國(guó)外均有成熟的文旅Mall項(xiàng)目。

星牌集團(tuán)內(nèi)部人士介紹，目前項(xiàng)目相關(guān)工作正在同步交叉進(jìn)行，首先，與合作伙伴簽署框架協(xié)議后，將進(jìn)一步簽署細(xì)化合作文件、成立合資公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，解決資金問(wèn)題。

其次，星牌正與政府、村民組織就集體土地入股等方面進(jìn)行商談，包括政府政策支持、稅收優(yōu)惠、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地指標(biāo)、村民入股模式、補(bǔ)償機(jī)制、持股比例等多方面細(xì)節(jié)，這也是整個(gè)項(xiàng)目最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

再次，星牌集團(tuán)也初步啟動(dòng)項(xiàng)目規(guī)劃，包括項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)，各個(gè)業(yè)態(tài)占比、投入資金、預(yù)計(jì)收入、客流預(yù)測(cè)等方面，一方面聘請(qǐng)第三方出具項(xiàng)目實(shí)施可行性報(bào)告，另一方面也編寫(xiě)規(guī)劃方案，目前修改版已經(jīng)出爐。

根據(jù)甘連舫計(jì)劃，具體規(guī)劃方案大約在2017年6月份出來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的是集體經(jīng)營(yíng)性用地指標(biāo)，主要通過(guò)“拆五建一”、“集體建設(shè)用地連片”等來(lái)實(shí)現(xiàn)。另外，項(xiàng)目是否符合用地要求，“沒(méi)有好的項(xiàng)目，政府也不會(huì)把地給你?！?/p>

上述星牌人士透露，與政府溝通集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、項(xiàng)目規(guī)劃方案和合作伙伴合作事宜等前期工作預(yù)計(jì)年底前可以完成，如果一切順利的話，項(xiàng)目2018年可以正式實(shí)施。按照預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，日均客流量可達(dá)8萬(wàn)人次，年收入可達(dá)150億元，每年為政府創(chuàng)造15億元稅收。

試點(diǎn)的創(chuàng)新與突破

作為全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣之一，大興區(qū)承擔(dān)著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作，根據(jù)全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院草案，試點(diǎn)縣區(qū)“暫時(shí)停止實(shí)施土地管理法第四十三條和第六十三條、城市房地產(chǎn)管理法第九條關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定，明確在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)?！?/p>

甘連舫希望，3.5平方公里的星牌健康特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目能夠成為改革試點(diǎn)的先鋒，用地中包括美麗鄉(xiāng)村的農(nóng)業(yè)用地、部分國(guó)有建設(shè)用地和700畝左右的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，重點(diǎn)涉及文旅Mall和健康特色小城鎮(zhèn)。

甘連舫介紹，與國(guó)有建設(shè)用地相比，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓流程更為復(fù)雜，不僅項(xiàng)目要符合規(guī)劃要求，而且依然要執(zhí)行國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行的用地、規(guī)劃、建設(shè)等方面審批流程，此外，還得兼顧村民收入和就業(yè)。

好處是村民收入增加，在原有集體土地征收流程中，農(nóng)民拿到的補(bǔ)償金僅僅占到整個(gè)土地收益不足10%，而按照與國(guó)有建設(shè)用地同地同權(quán)同價(jià)的精神，農(nóng)民不僅可以拿到土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償金，還可以每年從項(xiàng)目收益中獲得分紅收入和就業(yè)安排?！霸瓉?lái)大頭土地出讓金政府拿了，現(xiàn)在我們做的就是要讓農(nóng)民更多享受改革紅利，讓他們失地后沒(méi)有后顧之憂?！?/p>

甘連舫介紹，對(duì)星牌集團(tuán)在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地方面的探索和創(chuàng)新，當(dāng)?shù)卣o予了大力支持，包括政策、審批流程方面的支持，也包括在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押貸款方面，目前也獲得銀行機(jī)構(gòu)的初步認(rèn)可。

集體土地和宅基地改革試點(diǎn)最為敏感的部分無(wú)疑為建筑物的交易范圍，在現(xiàn)有政策體系下，農(nóng)村集體土地和宅基地只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏孟蚱渌w和城市居民出讓。在以往案例中，城市居民購(gòu)買(mǎi)集體土地或宅基地通常不被法律認(rèn)可。

不過(guò)甘連舫認(rèn)為，既然是改革要求同地同權(quán)同價(jià)，經(jīng)過(guò)合法審批的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上建設(shè)的包括商品住宅在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)交易就應(yīng)該享受和國(guó)有建設(shè)用地相同的權(quán)利。他認(rèn)為并不是主要障礙，可以先行先試。

而這又涉及到目前已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，甘連舫認(rèn)為兩者有本質(zhì)區(qū)別，“小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何審批，是違法的；而集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建住宅需要通過(guò)相應(yīng)的審批，可以合法存在的，也可以自由交易?！?/p>

作為全國(guó)政協(xié)委員，按照他的設(shè)想，土地改革試點(diǎn)主體雖然是大興區(qū)政府，但具體還得在政府指導(dǎo)和統(tǒng)籌下，由企業(yè)來(lái)進(jìn)行探索，并形成試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和成果向上級(jí)匯報(bào)。如果這一探索能夠達(dá)到預(yù)期效果，就能夠?yàn)橄乱徊礁母锾峁﹨⒖肌?/p>

署名：星牌臺(tái)球